Сколько дней дается на переезд

Срок освобождения квартиры после продажи по закону, когда продавец должен освободить квартиру после продажи

Сколько дней дается на переезд

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Просмотров 985

Многим покупателям недвижимости знакома ситуация, когда квартира куплена, но прежние жильцы не торопятся ее покидать.

Бывшие собственники и риелторы ссылаются на трудные обстоятельства, мифические законные сроки, положенные им на выезд, но на самом деле после истечения оговоренного в договоре периода Продавец должен покинуть помещение.

В таких случаях покупателю следует узнать, как действовать согласно закону для отстаивания своих интересов.

Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?

На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:

  • Отсутствие иного жилья.
  • Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
  • Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.

При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.

Основной документ, определяющий сроки выселения — договор купли-продажи имущества. Юристы настоятельно рекомендуют конкретно обозначать даты или события, после которых должен состояться выезд.

Разрабатывая ДКП, рекомендуется внести в него пункты согласно образцу:

Если сроки в договоре не указаны, придется обращаться к ряду нормативно-правовых актов, которые косвенно регламентируют предельный срок выселения из квартиры после ее продажи.

Начинать беспокоиться нужно на завершительных этапах сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и имущества.

Этапы покупки квартиры

Покупателю следует знать, когда правомерно обращаться к Продавцу с просьбой покинуть помещение.

Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:

  1. Осмотр жилья.
  2. При покупке жилья в ипотеку, посредством использования материнского капитала или с отсрочкой оформления — подписание предварительного договора купли-продажи. При этом выселение, снятие с регистрации или оплата не производится.
  3. Сбор справок, свидетельств, технической и прочей документации для подтверждения юридической чистоты сделки.
  4. Оформление основного договора купли-продажи. Подписание ДКП — еще не повод выселяться.
  5. Произведение перерегистрации права собственности с Продавца на Покупателя.
  6. Передача суммы в счет стоимости имущества. Деньги становятся доступны после предъявления документов об оформлении права собственности на Покупателя или иных документов по договоренности. Расчеты производятся посредством заключения договора с банком об аренде ячейки или открытии аккредитива, наличкой.
  7. Оформление передаточного акта.

Передача имущества происходит на последнем этапе сделки. После оформления передаточного акта договоренности сторон завершены, а значит, у Покупателя и Продавца нет взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание имущества переходит к Покупателю.

После подписания передаточного акта квартира передается новому владельцу. При наличии такого документа у прежнего собственника нет никакого права оставаться в недвижимости, которая ему не принадлежит.

Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры

В ДКП обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. По умолчанию, согласно сложившейся практике, он равен 2 неделям.

Этого времени достаточно, чтобы подготовить жилье к переезду, без излишней спешки собрать вещи и передать содержимое квартиры в целости и сохранности новому владельцу.

Увеличить или уменьшить срок можно на любой период — день, 1 месяц, два, но все должно быть согласовано сторонами.

Если возникли споры, а ДКП составлен некорректно и не позволяет точно определить период выезда, следует оперировать нормативно-правовыми актами:

СтатьяОсновное содержание
О сроках передачи недвижимости
ст. 292 ГК РФДокумент гласит: если в жилом помещении происходит смена собственника, для последнего, а также членов его семьи, прекращается право пользования этим помещением. Отдельного рассмотрения требуют случаи пребывания в квартире недееспособных или несовершеннолетних родственников. Накануне отчуждения имущества Продавец должен урегулировать вопросы о возможности выселения третьих лиц с органами опеки и попечительства.
ст. 556 ГК РФПередача недвижимости происходит на основании подписанного акта приема-передачи. После того как покупатель получит квартиру, обязательство считается исполненным (если иное не прописано в договоре или законе). Если одна из сторон не желает подписывать акт, значит, имеет место уклонение от выполнения договорных обязательств
ст. 456 ГК РФВ документе говорится об обязанности Продавца передать покупателю товар, то есть — квартиру, указанную в договоре. Если в договоре нет иных условий, Продавец квартиры должен передать находящиеся в ней вещи, техническую и прочую документацию, относящуюся к объекту недвижимости
ст. 457 ГК РФСтатья раскрывает понятие срока передачи товара (квартиры). Срок выполнения обязательства по передаче имущества определяется ДКП. Если из условий документа не ясно, когда именно истекает срок, следует руководствоваться положениями ст. 314 ГК РФ.
ст. 314 ГК РФПри отсутствии сроков, условий в ДКП, срок исполнения обязательств равен 7 дням с момента обращения Покупателя.
О возможности взыскать компенсацию за несвоевременный выезд из жилья
ст. 15 ГК РФ,ст. 393 ГК РФПри несогласии бывшего собственника нарушаются права Покупателя, он может терпеть убытки, связанные с ожиданием. Новый владелец имеет право потребовать возмещение ущерба. Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, Покупатель вправе потребовать выплату в размере средней величины арендной платы в регионе проживания. Если новый собственник сам вынужден снимать жилье, он может потребовать компенсировать расходы в полном размере, а если Продавец воспротивится — подать иск в суд с требованием выплаты.В суде необходимо оперировать понятиями:

  • «упущенная выгода», которую Покупатель мог бы получить при сдаче квартиры в аренду;
  • «разумная степень достоверности» — означает, что заявленная к возмещению сумма должна соответствовать размеру ущерба и рассчитываться исходя из принципов справедливости.
ст. 395 ГК РФЕсли продавец не передал имущество согласно договору, значит, он не исполнил обязательство и пользуется деньгами продавца неправомерно. Исходя из положений статьи, Покупатель вправе потребовать проценты за безосновательное использование чужих средств.

Резюмируя положения законодательства о сроках освобождения квартиры по закону, можно сделать выводы:

  • При оформлении ДКП следует лично проследить, что в документе присутствуют пункты с указанием конечных сроков освобождения помещения.
  • Если момент упущен, и сроки в оговоре не указаны, следует уведомить продавца о необходимости подписания передаточного акта и освобождения помещения. По закону прежнему собственнику нужно съехать в 7-дневный срок.
  • Во всех остальных случаях Прежний владелец должен покинуть помещение «в разумные сроки». При их определении берется во внимание длительность процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, разумным сроком считается период 14-21 день.

Если прежний владелец не идет на контакт и игнорирует требования покупателя, необходимо применить все возможные рычаги воздействия, начиная с информационной атаки и заканчивая судом.

Что делать если продавец не освобождает квартиру?

Опытные юристы обычно не допускают ситуации, когда Покупатель лишается возможности поселиться в собственную квартиру. Если же приобретатель действовал самостоятельно и допустил некоторые оплошности, следует предпринять попытки договориться с нарушителем, а потом прибегать к крайней мере — обращению в суд.

Как заставить продавца квартиры покинуть помещение

Наиболее приемлемый способ раз решить конфликт — провести переговоры, выяснить мотивы поведения Продавца и найти компромисс. Какие варианты возможны:

  1. Растолковать покупателю положения нормативных актов, доказать незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Пусть прежний владелец платит за аренду помещения. Если новый хозяин вынужден снимать жилье из-за отложенного переезда, нарушитель должен возместить потраченные средства.
  2. Угрозы — метод, который вряд ли принесет реальную пользу, но окажет психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды. О мерах воздействия следует говорить в категоричной форме, но корректно. Недопустимы угрозы физической расправы с жильцом или его близкими.

Чем быстрее будет найден компромисс, тем скорее состоится заселение. Обращение в суд предполагает длительное судебное разбирательство, и хотя решение суда в пользу Покупателя очевидно, срок заселения может затянуться на 1-2 месяца. Поэтому лучше воздействовать методом убеждения.

Если Продавец не желает строить конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо:

  • По истечении крайнего срока освобождения квартиры направить в адрес Продавца письмо с уведомлением. В нем указать, что согласно ДКП бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру. Указать дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора (см. «Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры«).
  • Пригласить участкового на время, в которое должны состояться переговоры. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.

Если после указанных действий владельцы не готовы к переговорам, пора обращаться в суд.

Не стоит рассчитывать, что имея документы о праве собственности, можно обратиться в полицию и спокойно выселить жильцов. Правоохранительные органы порекомендуют обратиться в суд, поскольку принудительно выселять они могут только при наличии соответствующего судебного решения. К исполнению решения привлекаются приставы.

Когда обращаться в суд

После переговоров, не принесших результата, пора составлять иск о выселении из квартиры.

У истца должны быть при себе документы:

  • оригинал договора купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий внесение покупателем средств в счет оплаты квартиры;
  • справка о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • несколько экземпляров исков (по числу заинтересованных лиц).

Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем содержатся сведения:

  • наименование судебного органа, ФИО истца и ответчика, их паспортные данные;
  • название документа;
  • суть иска с описанием обстоятельств, предшествующих необходимости выселения ответчика;
  • прошение о выселении, при необходимости — о принудительном снятии с регистрационного учета;
  • перечень приложений;
  • дата написания иска и подписи сторон.

Срок рассмотрения

Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев.

В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи.

Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.

Стоимость обращения в суд

Согласно ст.333.19 НК РФ при обращении в суд с иском, не подлежащем оценке, необходимо оплатить госпошлину в размере 300 руб.

Суд — последняя инстанция, куда необходимо обращаться для выселения недобросовестного Продавца. С решением суда можно подать заявление в полицию, тогда у представителей органов правопорядка будут законные основания выселить жильцов принудительно.

Заключение — подводим итоги

Вышеназванный алгоритм — универсальный, и подходит для большинства ситуаций.

Чтобы вам было удобнее, мы разобрали ситуацию со сроками в виде тезисов:

  • Точные сроки освобождения квартиры Продавцом в законе не предусмотрены.
  • Стороны должны сами обговорить эти моменты. Обычно в ДКП есть пункт – где указываются сроки выселения из квартиры прежними хозяевами. Если такого пункта нет или он расплывчатый – могут быть проблемы.
  • Продавец утрачивает право собственности на квартиру после подписания акта приема-передачи.
  • Обычно хозяевам даётся 7-дневный срок – он стандартный на освобождение жилого помещения.
  • Если прежние владельцы не хотят съезжать, придётся действовать через суд.
  • Первым делом нужно поговорить с ними. Затем, если реакции не последовало – направить требование о выселении, привлечь участкового, и в крайнем случае – обращаться в суд с иском о выселении из квартиры.
  • Если суд встанет на сторону Покупателя, к делу подключаются судебные приставы. Продавца попросят покинуть жилое помещение, а если он не согласится – сделают это принудительно.
  • Желательно не доводить дело до скандалов.

Смотрите видео о том, где и как правильно рассчитать срок освобождения квартиры прежними хозяевами:

Источник: http://law-divorce.ru/srok-osvobozhdeniya-kvartiry-posle-prodazhi-po-zakonu/

Всё о физическом освобождении квартиры – сроки, тонкости, нюансы

Сколько дней дается на переезд

Заключительный этап сделки купли-продажи вторичной недвижимости – физическое освобождение квартиры и передача жилья новому собственнику, с подписанием соответствующего акта. Только после успешного завершения этой стадии, сделку можно считать полностью состоявшейся.

Однако, на практике многие собственники и риэлторы пренебрегают данным моментом, в уме пересчитывают нули на сделке и потирают руки, считая дело решённым, а физическое освобождение вопросом символичным. А зря, ведь именно освобождение и передача квартиры может стать камнем преткновения во всей сделке, из-за несоблюдения соглашения продажу можно будет оспорить в суде.

Вообще, освобождение квартиры может быть юридическим и физическим.

Под юридическим освобождением понимают выписку из квартиры, т.е. снятие с регистрационного учёта по месту жительства.

На физическом же освобождении квартиры передают квартиру новому собственнику и подписывают акт приёма-передачи, в котором говорится, что стороны никаких претензий друг к другу не имеют, а для этого, заблаговременно, проводят следующие действия:

  • Необходимо удостовериться в технической поверке счётчиков холодной и горячей воды
  • Убедиться в отсутствии долгов за капремонт
  • Произвести полный расчёт по коммунальным платежам
  • Убедиться, что квартира передаётся в надлежащем, ранее оговоренном состоянии
  • Освободить помещение от личных вещей и физического присутствия
  • Передать ключи новому собственнику
  • И только после этого, подписать акт приёма-передачи

Очень часто договоренности, достигнутые и прописанные в предварительном договоре купле-продаже или авансовом соглашении, не соблюдаются и нарушаются по ходу сделки, очень часто продавцы выкручивают руки покупателям в самый последний момент – именно на физическом освобождении…

Приведу пример

На авансе, в ходе переговоров между моей доверительницей-покупателем и продавцом, было достигнуто соглашение о том, что в квартире остаётся дорогостоящий кухонный гарнитур и сантехника. Эти детали были прописаны в предварительном договоре.

На деле же – на физическом освобождении квартиры, оказалось, что кухни нет, а сантехническое оборудование демонтировано.

По моему наставлению и рекомендации, покупательница отказалась подписывать акт приёма-передачи и пригрозила расторгнут сделку в судебном порядке, в итоге, продавцу ничего не оставалось, как вернуть всё на свои места и приносить свои извинения.

Какие сроки физического освобождения прописать в договоре

В том случае, когда продажа квартиры свободная, вы продаёте и одновременно ничего покупать не собираетесь, у вас давно вывезены все вещи или вы всё оставляете и ничего забирать не собираетесь, то над сроками физического освобождения особо думать нечего. Квартира по акту приёма-передачи может быть передана в день сделки в банке, но для перестраховки можно указать сроки физического освобождения при свободной продаже квартиры неделю-другую, этого вполне будет достаточно на переезд.

Всерьез стоит задуматься над сроками физического освобождения квартиры при альтернативной продаже, когда продавцы и покупатели выстраиваются в сложную много ходовую цепочку сделок – чтобы съехать с одной квартиры, продавцу сначала необходимо заселиться в другую, и так далее. В случае альтернативы, заранее предугадать сроки физического освобождения квартиры практически невозможно, каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно, но и месяца здесь может не хватить.

Сроки физического освобождения квартиры при альтернативной продаже иногда растягиваются на несколько месяцев.

Как прописать в договоре купли-продажи физическое освобождение квартиры

Над сложными формулировками голову ломать не стоит, можно прописать в произвольной форме, что продавец до такого-то числа обязуется передать квартиру покупателю.

Если вы сомневаетесь в том, что квартиру вам передадут в установленный в договоре купле-продаже срок, то как вариант, можно заложить в отдельную банковскую ячейку определенную сумму денег, тысяч 200, под физическое освобождение и выписку. Такие условия стимулируют продавца строго придерживаться сроков освобождения по договору.

Что делать, если не успел физически освободить квартиру?

Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?

Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…

В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.

А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним – штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.

Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры.

Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом.

Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.

Источник: https://agent112.ru/stati/vsyo-o-fizicheskom-osvobozhdenii-kvartiry-sroki-tonkosti-nyuansy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.